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“商住房”還能起死回生嗎?

建筑房產  2017-4-5 16:29:46  中國產業信息研究網  http://www.wgzgki.live/

  “商住房”在土地性質上屬于商業地產,作為普通住房出售始終處于政策灰色地帶。全國范圍內“商住房”合規化將是大勢所趨,這也是構建房地產健康發展長效機制的重要組成部分。

  3月份以來,全國范圍內,房地產調控層層加碼,特別是北京“商住房”市場遭到了“3·26新政”的核彈攻擊,讓炒房者感受到了前所未有的寒意。隨之而來的思考是:全國范圍內的“商住房”政策、價格和市場的前景如何?

  “商住房”長期處于政策和法律的“灰色地帶”

  要討論“商住房”前景,首先需要從“商住房”的法律地位和發展歷史說起。按照1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,我國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定:居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。

  由此可以看出,法律界定十分清晰,法律意義上的“商住房”的土地使用性質并不存在,這也是本文和大多數分析文章在“商住房”上加上雙引號的原因。

  然而,在北京、上海等一線城市,由于常住人口居住需求巨大,2000年以來,一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目,通過分割產權,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名,改變商業立項的使用屬性,將“類住宅”作為賣點,

  少數項目還“擦邊球”式地引入了民水、民電甚至民用天然氣,個別項目甚至還可以落戶。

  從需求層面來看,2010年以來,北京、上海等一線城市出臺嚴格的住宅限購政策,“商住房”由于不限購而變得更加搶手。特別是在房價一路上漲的大環境下,“商住房”也成為無購房資格家庭的過渡之選,同時也不可避免地成為炒房者的天堂。

  對于“商住房”的風險,決策部門早有提示。2007年,北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示,強調這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中的相關規定,應謹慎投資。2011年,北京市下發相關通知,要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局,不能設立單獨的衛生間,開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

  然而,出于利益驅動和迅速回款的需求,再加上有關部門審批和后續驗收環節把關不嚴,大量開發商將商業、辦公項目改為類住宅產品銷售,相關風險被各方選擇性忽視了。

  三方面原因促使北京對“商住房”痛下殺手

  等到2017年3月26日,“3?26新政”對北京“商住房”市場堪稱“核彈式打擊”,個人購買“商住房”的空間和意愿幾乎完全消失。那么,北京為何會對“商住房”痛下殺手,“3.26新政”出臺的原因和動機又有哪些?

  首先,“商住房”已占據北京新房市場的半壁江山。根據亞豪機構統計,北京“商住房”成交套數從2010年的19077套,上漲到2016年的67609套,漲幅為254%,成交均價從22959元/平方米,上漲到30069元/平方米,最近“3·26新政”時,已漲至44663元/平方米。2016年,“商住房”成交量占北京新房總成交量的比重為58.7%。“商住房”市場規模和價格的一路狂飆,已嚴重影響到北京房地產市場的長期健康發展。

  其次,“商住房”已成為炒房者和投機客的天堂。不可否認,在無資格或無能力購買住宅情況下,許多剛需家庭選擇“商住房”作為過渡性階段和“上車”的選擇。然而,在天量交易規模下,由于不受限購政策影響,“商住房”市場中的投資需求和炒房者比重大幅高于住宅市場。

  特別是在被譽為“北京樓市風向標”的通州樓市,投資客和炒房者一人購買數套甚至數十套“商住房”的現象并不鮮見。因此,過去近十年針對住宅市場的調控效果,都被龐大的“商住房”市場所沖抵或削弱了,也成為房地產調控被戲稱為“空調”的原因之一。

  最后,“商住房”大發展與北京疏解低端產業的方向不符。按照最新發布的《北京城市總體規劃(2016年-2030年)》(草案),至2030年北京市人口將控制在2300萬以內。因此,疏解非首都功能和低端產業,將成為未來北京市城市發展的既定方向。“商住房”土地作為商業用地,本來是用于建設高端寫字樓、商業中心來吸引高端產業,卻被改造成為低端產業和群體相對集中的區域,這顯然與北京產業轉型升級的要求不符。

  全國“商住房”市場將發生哪些變化?

  “商住房”作為住房市場的灰色地帶,其合規化將是大勢所趨,在合規過程中,“商住房”的價格、市場格局也將發生深刻變化。

  首先,全國“商住房”合規化將是大勢所趨。如前文所述,“商住房”在土地性質上屬于商業地產,作為普通住房出售始終處于政策灰色地帶。雖然目前筆者無法斷定還會有哪些城市會跟進實施北京“商住房”新政,但從北京今年以來封堵“假離婚”、虛假收入證明等政策漏洞的方向看,全國范圍內“商住房”合規化將是大勢所趨,這也是構建房地產健康發展長效機制的重要組成部分。

  對于普通投資者而言,“商住房”合規的利劍將始終高懸,何時落地要看政策的需要。如今年以來,上海市已經暫停了“商住房”的網簽,停止了“商住房”的上下水、用電等配套設施,由此可見,上海跟進實施北京“商住房”新政的可能性不小。

  其次,“商住房”持有者將以企業和機構為主。近年來,決策部門發展房屋租賃市場的決心越來越明確,思路也越來越清晰。今年的中央經濟工作會議公報特別強調“要加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。”

  2016年6月國務院出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,該文件強調“充分發揮市場作用,調動企業積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平”,以此作為“培育租賃住房供應主體”的首要舉措,同時還制定了一系列發展住房租賃企業的支持政策。

  因此,開發商在建和未售出的“商住房”出路將是:由房企自持,或出售給住房租賃企業;同樣,一部分個人持有的“商住房”將以合適的價格出售給住房租賃企業,或者自住和出租。

  最后,一線城市“商住房”價格下調的底線為50%左右。之所以做出這一判斷,有兩方面的原因:

  一是“商住房”的貸款比例為50%,一旦價格下調幅度超過50%,將觸及商業銀行的邊際安全線,增加金融機構的房貸風險,這是決策部門所不能容忍的;

  二是從投資價值看,經過過去一年多的價格飆升,北京、上海等一線城市“商住房”的租金回報率僅為1.5%-2%,如果價格出現50%左右的下降,“商住房”的租金回報率將上升到3%-4%,接近銀行長期存款的利率水平,一部分已持有“商住房”的個人投資者將出現“炒房”向“租房”的轉變,也能吸引萬科這類有意進入長期租賃市場的房地產企業資金進入,以獲取長期穩定的投資收益。

 

 

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責任編輯:S828

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